Главная | Уголовный юрист | Предмет ипотеки и обязательства

Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательства Ипотека

Выводы Оформление договора об ипотеке Длительное время сфера жилищного строительства и отношения по обеспечению граждан жилыми помещениями представляли собой широкий пласт правоотношений, правовое регулирование которых осуществлялось на фоне доминирующего государственного бюджетного финансирования преимущественно средствами нормативно-правового характера.

В указанных условиях вопросы о роли и значении договора в механизме правового регулирования отношений по реализации прав граждан на жилище играли вспомогательную роль и поэтому должным образом не исследовались. Произошедшее кардинальное изменение функциональной роли государства в вопросах обеспечения граждан жильем в нашей стране привело к необходимости поиска и разработки новых схем и средств удовлетворения потребности россиян в доступном жилье.

Мировая практика решения указанной проблемы свидетельствует о том, что наиболее эффективным механизмом в рассматриваемой сфере выступает ипотечное жилищное кредитование.

мог предмет ипотеки и обязательства Человек будет

Договор ипотеки создает условия для эквивалентного обмена, результатом которого выступает удовлетворение различных по своей правовой природе прав и интересов субъектов исследуемых правоотношений. При этом поскольку сфера правового регулирования отношений ипотечного жилищного кредитования не является неизменной и постоянной, и неуклонно расширяется за счет появления новых отношений например, реализация социально-ориентированных ипотечных программ рассмотрение правового регулирования ипотечного жилищного кредитования как комплексного разноуровнего воздействия позволяет утверждать, что регулирование осуществляется не только с помощью таких правовых средств, как норма права, но и с применением средств диспозитивного характера договора , используемых субъектами рассматриваемых отношений самостоятельно, без прямого вмешательства государства.

Несмотря на то, что правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования имеет особую социальную значимость, которая приумножается в современных условиях проведения государством структурных преобразований в экономике, мы считаем дискуссионным подход, в соответствии с которым правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования подразумевает или должно подразумевать лишь опосредованное государственное участие, заключающееся в установлении общих нормативных положений. В связи с этим особое значение для современного уровня развития отношений ипотечного жилищного кредитования приобретает проблема установления эффективного соотношения нормативного и договорного правового регулирования указанных отношений с целью выявления системы правовых средств, использование которых субъектами ипотечных отношений позволит добиться сбалансированного удовлетворения субъективных прав и интересов.

Договор в механизме правового регулирования ипотечного жилищного кредитования призван развивать результаты нормативного регулирования, дополняя его индивидуальным содержанием: В свете одобрения Правительством Российской Федерации Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации и возросшим интересом граждан и юридических лиц к ипотечному кредитованию актуальность приобретает проблема правильности составления, оформления и государственной регистрации договоров об ипотеке.

Договор ипотеки — это договор о залоге недвижимого имущества. В случае применения ипотеки для решения жилищных проблем предметом залога обычно выступает жилой дом или квартира. Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель банк, выдавший ипотечный кредит и залогодатель заемщик или созаемщики ипотечного кредита. Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, то есть граждане должны быть не моложе 18 лет, а юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, оговоренных в их учредительных документах.

В соответствии с п. В договоре ипотеки обязательно должны быть указаны: Предмет залога определяется в договоре ипотеки указанием его наименования, местонахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием, то есть обычно в договоре ипотеки указывается вид недвижимости квартира или дом , его полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат. Жилой дом, непосредственно связанный с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременным залогом потому же договору ипотеки земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре ипотеки необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования.

Не могут быть заложены дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и имущество, которое нельзя приватизировать например, служебные жилые помещения и др. При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

При предоставлении кредита на строительство жилого дома, договором ипотеки может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащим залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в ипотечном договоре в денежном выражении. При этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены.

Иногда в договоре ипотеки стороны указывают несколько оценок предмета ипотеки: В этом случае целесообразно особо отметить ту оценку; которую обе стороны договора ипотеки считают справедливой оценку; о которой стороны договорились , чтобы договор ипотеки не считался ничтожным. Если ипотека обеспечивает обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре ипотеки указывают основные условия кредитования — кто является кредитором и заемщиком, сумму кредита, процентную ставку; срок, размер ежемесячных платежей и порядок погашения кредита.

Это и является существом, размером и сроком исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, то есть необходимыми элементами договора ипотеки. Если стороны не согласовали хотя бы один из существенных пунктов, то договор ипотеки считается незаключенным, никаких прав и обязанностей у сторон данного договора не возникает и все связанные с ним сделки являются так же недействительными. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в договоре ипотеки это должно быть указано.

В противном случае его не зарегистрируют. Заемщик ипотечного кредита имеет право проживать в заложенном доме или квартире, а также зарегистрировать на этой жилплощади всех членов семьи. Право на проведение перепланировки, сдачу в аренду или продажу заложенного жилья обычно в договоре ипотеки ограничивается — как минимум, необходимо разрешение банка-кредитора. В соответствии с договором ипотеки залогодержатель ипотечный банк вправе проверять состояние и условия содержания заложенной недвижимости.

Если правила пользования имуществом, а также обязанности по необходимому страхованию нарушаются, банк имеет право потребовать досрочного погашения кредита. Право требования досрочного погашения кредита возникает у банка также в случае неуплаты или несвоевременной уплаты суммы долга, в том числе при нарушении сроков внесения платежей по ипотечному кредиту более трех раз в течение года.

При невыполнении заемщиком требований о досрочном погашении ипотечного кредита, банк вправе наложить взыскание на заложенную недвижимость как в судебном порядке, так и во внесудебном путем подписания соглашения между заемщиком и кредитором. Имущество, заложенное по договору ипотеки, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Описание презентации Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательства Ипотека по слайдам

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации по местонахождению имущества, являющегося предметом ипотеки. Договор ипотеки не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но стороны по своему желанию или по требованию ипотечного банка вправе сделать это. Договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Для государственной регистрации договора ипотеки необходимы следующие документы: В случае, если права залогодержателя удостоверяются закладной, дополнительно представляют также закладную и документы, названные в ней в качестве приложений, и их копии.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение 30 дней со дня представления необходимых документов путем совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП. Удостоверяется регистрация ипотеки путем надписи на договоре ипотеки, содержащей полное наименование органа, осуществляющего регистрацию прав, дату, место регистрации и номер, под которым она зарегистрирована. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенные условия договора об ипотеке предусмотрены законодателем в п. В частности, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Аналогичные положения содержатся в ст. При несогласовании сторонами сделки одного из указанных условий либо его отсутствии в договоре об ипотеке последний признается незаключенным. При этом необходимо отметить, что признание договора незаключенным при отсутствии в нем существенных условий или из-за недостижения сторонами соглашения по этим условиям влечет за собой последствия недействительности сделки, установленные ст.

Рассмотрим существенные условия договора об ипотеке, предусмотренные действующим законодательством.

Удивительно, но факт! Осуществление прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой обязательства 1. Это позволяет высказать предположение о том, что государственная регистрация может быть названа в качестве факультативного признака недвижимого имущества.

Закон об ипотеке в п. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. Необходимо отметить, что Закон об ипотеке ст. Кроме того, не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Например, в Московской области минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения крестьянского фермерского хозяйства, составляют 2,0 га, для садоводства — 0,06 га, для огородничества — 0,04 га, а для дачного строительства — 0,06 га1Статья 1 Закона Московской области от 17 июня г.

Положения указанной статьи также должны соблюдаться при ипотеке незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения неделимая вещь , не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Данное положение Закона об ипотеке подробно разъяснено в п. Предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения.

перемежались предмет ипотеки и обязательства Этот

Кроме того, правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества право аренды , поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений. Предметом договора ипотеки является недвижимое имущество. Как известно, предметом договора ипотеки может быть только индивидуально определенная вещь. Поэтому строения, являющиеся предметом договора, должны по своим характеристикам, в частности, по функциональному назначению, точно совпадать с данными, которые они имеют в качестве объекта государственной регистрации недвижимости.

Судебная практика исходит из того, что при отсутствии в договоре ипотеки таких сведений существенное условие договора о его предмете является несогласованным, а сам договор — незаключенным. Таким образом, исходя из существа залогового обязательства предмет договора должен быть определен указанием не только видовой принадлежности имущества, но и индивидуальных характеристик конкретного объекта, позволяющих вычленить предмет договора ипотеки из однородных предметов.

В договоре об ипотеке необходимо указать описание предмета ипотеки. В частности, в договоре указывается вид недвижимого имущества, закладываемого по договору об ипотеке здание, сооружение, земельный участок и т. При описании недвижимого имущества необходимо указать: Закон об ипотеке абз. При ипотеке земельного участка необходимо учитывать положения п. Кроме того, согласно п. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Следовательно, при ипотеке земельных участков в договоре необходимо указывать категорию земель и вид разрешенного использования земельного участка. В договоре об ипотеке также должны быть указаны право собственность, аренда и др. В правоприменительной практике нередко возникают споры, связанные с несогласием залогодержателя по стоимости заложенного имущества, предложенной залогодателем.

В этом случае суду приходится дополнительно оценивать все обстоятельства дела, касающиеся реальной стоимости имущества на момент его реализации, действительную волю сторон при заключении договора и определении стоимости заложенного имущества.

Удивительно, но факт! Нахождение закладной у залогодержателя либо отсутствие на ней отметки или удостоверения иным образом частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства свидетельствует, если не доказано иное, что это обязательство или соответственно его часть не исполнены.

Во избежание подобных споров целесообразно при заключении договора в части определения стоимости заложенного имущества избегать конкретных соглашений о стоимости заложенного имущества и предусматривать возможность изменения его размера в связи с инфляционными процессами исходя из рыночной стоимости имущества. Однако на практике объекты недвижимости оцениваются сторонами гораздо выше существующей рыночной цены.

Оформление договора об ипотеке

Поэтому без объективного мнения профессионалов в данной области вряд ли можно обойтись. Чаще всего оценку предмета договора ипотеки поручают оценщикам из Российского общества оценщиков, которое имеет в региональных центрах свои подразделения, или лицензированным риелторским компаниям. При получении лицензии на оценочную деятельность недвижимости оценку могут провести и эксперты из бюро технической инвентаризации.

Принцип оценки предмета залога по соглашению сторон представляется достаточно целесообразным, потому как лишь соглашением сторон по данному условию договора возможно достичь максимальной сбалансированности интересов контрагентов в данном правоотношении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом или в определенном им порядке.

В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества. Что касается остальных условий, то размер исполнения основного обязательства должен определяться договором. Если же договор ипотеки соответствующего условия не содержит, считается, что ипотека обеспечивает требование залогодержателя в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в соответствии со ст.

Таким образом, помимо суммы долга, ипотека обеспечивает залогодержателю возмещение убытков и неустойки в виде штрафа или пени в случае неисполнения, просрочки исполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства , проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами при основном обязательстве, возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество и его реализацию.

Следовательно, данное условие относится к категории обычных, то есть его отсутствие в тексте договора не влечет признания последнего незаключенным. На практике стороны договора нередко, не дублируя соответствующих условий из основного обязательства, в тексте договора просто отсылают к основному обязательству, в обеспечение которого заключается договор, и часто создают для себя неразрешимые проблемы.

Не следует забывать, что в данном случае речь вдет о существенных условиях договора, который в силу этого может быть признан заключенным лишь при достижении сторонами соглашения по указанным условиям. Итак, в договоре ипотеки должно быть указано обязательство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения если обязательство основано на договоре, необходимо указать его стороны, дату и место заключения.

Если обеспечиваемое обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре должны быть указаны сроки периодичность соответствующих платежей и их размеры. В связи с этим возникает вопрос: С одной стороны, Закон об ипотеке включает их в список существенных условий договора, с другой стороны, не исключается возможность их отсутствия в договоре ипотеки. Так стоит ли признавать их существенными? Из числа существенных условий договора об ипотеке условия о существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, целесообразно исключить.

Как нам кажется, это вполне разумная мысль, поскольку отсутствие подобных условий в договоре ипотеки можно допустить, если на стороне залогодателя выступает должник по основному обязательству.


Читайте также:

  • Ипотека в банке запсибкомбанк
  • Уголовный кодекс рф содержание
  • Какое наказание за мошенничества