Главная | Уголовный юрист | Особенность правового режима недвижимого имущества

Основная специфика правового режима недвижимого имущества

Особенности правового режима недвижимого имущества в зарубежных странах Деление вещей на движимые и недвижимые находит широкое применение и в законодательстве других стран. К недвижимости в первую очередь относятся земля и те вещи, которые непосредственно и неразрывно с ней связаны здания, сооружения, растения и т. Следует отметить, что, законодательство некоторых стран имеет определенные особенности в правовом регулировании режима недвижимого имущества.

Так, по законодательству Франции, к недвижимым вещам отнесены земля и связанные с ней строения, урожай на корню, леса и т. К недвижимым вещам отнесены также машины, инструменты и сырье, используемое на предприятии, сельскохозяйственные орудия и другие вещи, хотя и движимые по своей физической природе, но предназначенные для эксплуатации и обслуживания недвижимости в физическом смысле.

очень особенность правового режима недвижимого имущества это

Кроме того, согласно ст. Все остальные вещи относят к движимым. Переход права собственности на недвижимое имущество влечет переход всех обременений аренды, ипотеки и др. Законодательство некоторых стран включает в понятие недвижимости также вещные права на нее. При этом выделяются следующие виды земельных участков: Аналогичные нормы есть в законодательстве Германии ст. Как было отмечено С. Для недвижимости в жилищной сфере Германии cт. Эти отношения характеризуются тем, что у участников общей долевой собственности в жилом здании возникают обязательства в силу самого факта наличии в собственности доли в праве.

В частности, решения в отношении управления общим имуществом принимаются большинством голосов, а не единогласно. При этом юридического лица для управления общим имуществом не образуется. Эта схема управления очень напоминает схему управления многоквартирным жилым домом, предусмотренную новым Жилищным кодексом РФ.

Определенные особенности в делении вещей на движимые и недвижимые имеются в общем праве Англии и большинства штатов США. В английском праве применительно к отношениям на национальном рынке действует исторически сложившаяся в зависимости от различных форм исковой защиты классификация имущества на реальное real property и личное personal property: Как было отмечено в научной литературе, законодательство Англии, посвященное земельной недвижимости, архаично и не соответствует реалиям сегодняшнего дня.

Так, Закон о собственности г. Правовой режим недвижимого имущества в США регулируется как федеральным законодательством, так и законодательством штатов, причем последние могут иметь существенные различия. Однако во всех штатах признается, что основу недвижимого имущества составляет земля, которая включает не только ее почвенный слой, но и все объекты, которые с ней прочно связаны. К недвижимости также относится растительность, которая не требует ежегодной сельскохозяйственной обработки, получившая название fructus naturals деревья, кустарник, многолетние травы.

Растения, которые выращиваются человеком и каждый год вынимаются им из земли, относятся к движимому имуществу. Таким образом, выделяют три компонента недвижимого имущества: Одним из штатов, где понятие недвижимости совпадающего с понятием земли разработано достаточно подробно является Калифорния. Германское гражданское уложение дает более узкое понятие недвижимости, относя к нему земельные участки, их составные части, вещи, прочно связанные с почвой: При этом в законодательстве не содержится само понятие земельного участка, а выводится оно судебной практикой.

Таким образом, правообразующим фактором для признания земельного участка объектом гражданского оборота является не его хозяйственное назначение и его границы, а его формальное описание, взятое из поземельной книги. Можно придти к выводу о том, что для большинства развитых стран характерно совпадение понятия "недвижимости" и понятия "земельного участка", однако есть и исключения.

Законодательство некоторых стран предусматривает, что если другой участок земельного собственника, который продает данный участок, находится по соседству, то продавец вправе определить в договоре ограничительные обязательства. Суть их заключается в том, что покупатель принимает на себя обязательства не изменять внешний вид дома, находящегося на продаваемом земельном участке, не возводить на нем новых строений без письменного согласия продавца, не возводить сооружений за пределами линии застройки и т.

Говоря о правовом режиме недвижимости, нужно кратко остановиться на особенностях регистрации прав на недвижимость и сделок с ним в зарубежных странах, где регулирование рынка недвижимости имеет давние традиции. Различные формы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним присущи всем развитым странам.

Следует отметить, что в настоящее время за рубежом существуют две основные системы государственной регистрации: Таким образом, действует принцип - без регистрации нет права. Что касается регистрации сделок, то она характерна для стран с англо-саксонской системой права. Здесь действует принцип - без регистрации нет сделки.

Вместе с тем у каждой из стран, выбравших ту или иную систему регистрации, есть особенности, присущие только ей. Так, в отдельных странах Франция, Италия предметом регистрации являются не вещные права, а правоустанавливающие документы. При этом регистрация документов не всегда является обязательной.

Для перехода права собственности достаточно заключения договора, в котором будут оговорены предмет сделки и его цена. При этом возникновение права собственности не зависит от внесения записи в реестр. В случае принятия той или иной страной системы регистрации сделок, роль государства пассивна. Она ограничена тем, что исполнительная власть лишь ведет учет представляемых для регистрации договоров, но даже такая регистрация не является обязательной.

Принимая документы, регистрирующий орган не рассматривает вопрос о законности и действительности сделки. Для того, чтобы получить гарантию действительности зарегистрированных прав, участники сделки должны обращаться к услугам специальных компаний, которые занимаются страхованием титула. Эти компании, заключив договор с заинтересованным лицом, изучают все сделки в отношении данного объекта недвижимости за период от 30 до 70 лет, в зависимости от требований установленных законодательством того или иного штата, и дают соответствующую гарантию чистоты титула.

Еще по теме Основная специфика правового режима недвижимого имущества:

В случае возникновения проблем, вызванных нарушением чистоты титула, они обязуются в определенных пределах возместить ущерб. Характеризуя систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Франции можно выделить ее следующие особенности: Предметом регистрации являются не вещные права, а правоустанавливающие документы; 2. Регистрация правоустанавливающих документов не является обязательной за исключением документов о преимущественных правах и ипотеке, с обязательным указанием суммы и описанием объектов.

Удивительно, но факт! Эта необходимость вытекает из особой ролиземли как экономического ресурса в хозяйственной жизни общества.

Обязательной регистрации также подлежат следующие акты: Законодательством предусмотрен предельный срок для записей о преимущественных правах. Если запись не возобновлена до истечения предельного срока, то она становится недействительный на следующий день по истечении предельного срока. По французскому законодательству все сделки об установлении или перенесении вещных прав на недвижимое имущество должны храниться в официальном реестре у "хранителя ипотек". Но сама запись в поземельной книге не является условием возникновения права собственности.

Сделки действительны в отношениях между сторонами с момента их совершения, но лица, не зарегистрировавшие свои права в реестре, не могут ввиду отсутствия публичности сделки противопоставлять их правам на это имущество третьих лиц. Для Франции характерна персональная система регистрации прав на недвижимость, суть которой состоит в том, что поземельная книга реестр прав ведется по собственникам объектов недвижимости, а не по самим объектам. По законодательству ФРГ никакое вещное право на недвижимое имущество не может возникнуть или прекратиться без занесения его в поземельную книгу.

Должностное лицо в соответствующем суде проверяет полномочия лиц, ходатайствующих о записи в поземельной книге. Сделанная запись считается истинной до момента внесения в нее исправлений. В случае коллизии прав преимущество признается за правом, ранее занесенным в поземельную книгу. Система регистрации прав на недвижимость в Англии и США имеет сходные черты, поэтому можно использовать такой термин как англо-американская система регистрации прав на недвижимость.

В отличие от ипотечной и системы Торренса титул собственника переходит к приобретателю не в момент государственной регистрации перехода титулов, а в момент передачи имуществ. Характерной особенностью данной системы является то, что документ о передаче недвижимости deed подлежит обязательной регистрации в регистрационном учреждении графства, на территории которого находится недвижимость. Однако такая регистрация не является правообразующей, хотя и выступает в качестве дополнительной возможности для защиты права незарегистрированный документ не снижает действительности сделки, однако данный документ является недействительным для последующего приобретателя.

Таким образом, регистрация имеет скорее техническое, чем правоустанавливающее значение. По законодательству Англии договор об отчуждении недвижимости еще не порождает перехода права собственности. Необходим специальный акт, при осуществлении которого компетентное лицо проверяет законность сделки. До акта передачи имущества возникают отношения доверительной собственности. Специфичным является одновременное существование двух систем регистрации: Основной целью регистрации является защита прав нового владельца.

Правовой режим недвижимого имущества как объекта гражданских прав

Что касается США, то для этой страны характерна система регистрации сделок. Практически все штаты издали законы, установившие особый порядок регистрации сделок, связанных с переходом права собственности на недвижимое имущество. Положения этих законов не единообразны, но по общему правилу они устанавливают, что незарегистрированная передача прав не имеет юридической силы.

Обычно требуется, чтобы продавец передавал покупателю справку о принадлежащем ему праве, удостоверенную на день передачи. В этой справке, составленной на основе регистрационных записей, дается история права собственности на данное недвижимое имущество. Такая справка является доказательством права собственности продавца на недвижимое имущество. Для охраны своих интересов покупателю следует передать компетентному атторнею справку для ее исследования, с тем, чтобы получить от него заключение по поводу права, которым обладает продавец.

Удивительно, но факт! Таким образом, помещение в любом случае представляет собой часть строения здания или сооружения и является недвижимой вещью.

Если право страдает пороками, то в заключении указывается сущность этих пороков. В США в некоторых штатах приняты законы, по которым требуется составление актов о передаче прав на недвижимое имуществ документов за печатью. Применяются два вида документов за печатью: В первом случае лицо, осуществляющее передачу права по документу за печатью, в котором содержится формальный отказ от соответствующего права, передает приобретателю право таким каким оно было, однако не утверждает, что он обладает надлежащим титулом или титулом вообще; если титул оказывается порочным или у лица передающего недвижимость нет титула вообще, документ за печатью не служит приобретателю основанием для иска к лицу, передавшему свое право.

Документ за печатью с ручательством содержит отдельные пункты о ручательстве, иначе говоря в дополнение к передаче права ни имущество передавший обязуется исправить любые дефекты в переданном им праве. Лицо, которому право передается, получает только то право, каким обладает передавшее лицо, но если окажется, что право не то, за которое ручался передавший его, то лицо, к которому перешло право, имеет основание к предъявлению иска.

В ряде штатов документ за печатью должен быть удостоверен свидетелем Для того чтобы он вступил в силу он должен быть вручен. Некоторые штаты приняли "систему Торренса". Она носит имя сэра Роберта Торренса, который, возглавляя ипотечное учреждение в провинции Южная Австралия, подготовил проект закона о новой системе регистрации прав на недвижимость и внес его в местный парламент.

Данную систему нередко считают наиболее совершенной из всех существующих, поскольку, по мнению многих авторов, она максимально гарантирует защиту прав как самих участников сделки с недвижимостью, так и третьих лиц. Генеральный регистратор прав на недвижимость по системе Торренса имеет широкие полномочия по проверке титулов прав на недвижимость.

Однако с момента записи и выдачи аттестата права оборот недвижимости становится простым. Всякое изменение записи в книге происходит на основании одностороннего волеизъявления управомоченного лица. Заявление подписывается управомоченным лицом, свидетелем и удостоверяется публичным порядком судьями, нотариусами, административными органами, консулами и т.

Заявление вместе с аттестатом права отсылается в соответствующий регистрационный орган, где происходит внесение права в книгу и аттестат.

Что будем делать с полученным материалом:

При переходе права собственности выдается новый аттестат права. Систему Торренса сближает с ипотечной то обстоятельство, что право на недвижимость в обеих системах переходит в момент его регистрации, а отличает - отсутствие обязательности регистрации. Такая регистрация производится лишь по желанию правообладателей.


Читайте также:

  • Работа в банке по взысканию долгов
  • Приложение продукты истекает срок годности
  • Досрочное погашение ипотеки в втб 24 как выгоднее
  • Предмет ипотеки и обязательства
  • Краткое техническое задание на разработку сайта гражданского контроля пример
  • Соавторами произведения признаются лица
  • Независимая экспертиза днк теста на установление отцовства в