Главная | Земельные вопросы | Правовые основы договора купли-продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости: особенности правового регулирования

Договорное право Беспалов Ю. Деление вещей на движимые и недвижимые было известно римскому праву , которое к недвижимости относило земельные участки, недра, постройки, посевы, насаждения, воздушное пространство над земельным участком. Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу superficies solo cedit сделанное над поверхностью следует за поверхностью.

Поэтому не допускалось установление отдельного права собственности на дом и соответственно на земельный участок. В то же время различия в правовом режиме движимых и недвижимых вещей были минимальны разные сроки приобретательной давности и некоторые другие. Дореволюционное российское законодательство рассматривало недвижимое имущество как особый объект гражданских прав.

Удивительно, но факт! В тех случаях, когда по договору продажи недвижимости передается здание, сооружение или другой объект недвижимости одновременно с передачей права собственности на недвижимое имущество покупателю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Иное может быть предусмотрено законодательством или договором.

В советский период договор купли-продажи недвижимости применялся лишь в отношении крайне ограниченного круга объектов: Земля находилась в исключительной государственной собственности. Подзаконными актами регулировался специальный порядок передачи зданий, строений и сооружений, принадлежащих государству , с баланса на баланс различных государственных предприятий и учреждений по актам министерств и ведомств с сохранением на них права государственной собственности. Понятие договора купли-продажи недвижимости. По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать недвижимое имущество в собственность покупателю , а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и оплатить его п.

Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости. Ряд специальных правил, регулирующих куплю-продажу земельных участков как разновидности недвижимого имущества, содержатся в Земельном кодексе РФ. Особые правила для купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения включены в Федеральный закон от При этом следует учитывать, что, поскольку земельное законодательство, содержащее нормы о купле-продаже земельных участков, находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации п.

Ряд правил, связанных с приобретением права собственности на жилое помещение, установлены Жилищным кодексом Российской Федерации.

Еще по теме Договор продажи недвижимости: особенности правового регулирования:

При государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, а также в случаях, установленных законом, — договора купли-продажи, необходимо руководствоваться нормами Федерального закона от Правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости. Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным. Договор купли-продажи жилых помещений является формальным договором.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости. К условиям, при отсутствии которых договор купли-продажи недвижимости признается незаключенным, относятся положения о его предмете и цене. Для договора купли-продажи жилых помещений дополнительным существенным условием является перечень лиц, имеющих право на пользование продаваемым жилым помещением, с указанием их прав. Предмет договора купли-продажи недвижимости. Предметом договора, обусловившим его выделение в качестве отдельной разновидности купли-продажи, является недвижимое имущество.

В соответствии со ст. Особый вид недвижимости представляют воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. В судебной практике возникает вопрос, может ли быть предметом договора купли-продажи не завершенный строительством объект недвижимости. Данный вопрос решается положительно: Однако не все виды недвижимого имущества могут быть предметом договора купли-продажи. Так, изъяты из оборота земля и иные природные ресурсы например, недра и леса , находящиеся в исключительной собственности государства.

В исключительной государственной собственности, например, находятся земельные участки, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками; зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы; зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды; объектами организаций федеральной службы безопасности; объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний ч.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки: ГК РФ устанавливает повышенные требования к детализации предмета договора. Так, при продаже земельного участка в договоре при описании предмета указываются: При продаже зданий, сооружений, нежилых помещений необходимо указать местоположение, наименование, назначение, площадь, этажность и т.

Отсутствие в договоре продажи недвижимого имущества указанных сведений свидетельствует о том, что сторонами не согласовано условие о недвижимом имуществе, подлежащем продаже, и договор не считается заключенным. Поскольку специфической чертой недвижимого имущества является его неразрывная связь с землей, то по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования п.

При этом продавец не может не передать право на соответствующую часть земельного участка. Если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю на соответствующую часть земельного участка: То есть вид права, на котором земельный участок или его часть передается покупателю, определяется в договоре. Если договором не определено передаваемое покупателю право на соответствующий земельный участок, к нему переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования абз.

Если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Так, если земельный участок был арендован продавцом, то необходимо переоформить договор аренды. Если земельный участок принадлежал продавцу на праве пожизненного наследуемого владения, то право пожизненного наследуемого владения переходит к покупателю недвижимости.

Если же недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного бессрочного пользования, а покупателю согласно ст. Кроме того, необходимо учитывать, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Аналогичные нормы установлены и для продажи земельного участка. В случаях когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи ст.

Такими правами могут быть, например, право аренды, право безвозмездного срочного пользования и т. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования сервитут той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Срок договора купли-продажи недвижимости. Срок в договоре купли-продажи недвижимости не относится к существенным условиям. К сроку применяются общие положения ГК РФ о сроках в сделке и обязательствах статьи —, Цена договора купли-продажи недвижимости. К особенностям договора купли-продажи недвижимости относится и то, что цена недвижимости является существенным условием ст.

В случае отсутствия в договоре купли-продажи недвижимости условия о цене недвижимости договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, содержащиеся в п. Установленная в договоре продажи недвижимости цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости.

Если цена недвижимости в договоре установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера например, указана только цена квадратного метра, одной сотки и т. Стороны договора, как правило, свободны в установлении цены недвижимости, если иное не установлено законодательством. Цена продаваемого земельного участка может быть установлена как по договоренности сторон, так и по результатам конкурса или аукциона. Стороны договора купли-продажи недвижимости. Сторонами договора купли-продажи недвижимости являются продавец и покупатель.

Продавцом, как правило, является собственник имущества или лицо, управомоченное собственником представитель по доверенности , поверенный по договору поручения и т.

правовые основы договора купли-продажи недвижимости случае

Субъекты права хозяйственного ведения государственные и муниципальные унитарные предприятия недвижимое имущество вправе отчуждать только с согласия собственника этого имущества п. Государственные и муниципальные предприятия , основанные на праве оперативного управления казенные предприятия , вправе отчуждать недвижимое имущество, закрепленное за ними, только с согласия собственника этого имущества.

Если недвижимость находится в общей совместной собственности супругов, а продавцом выступает один из супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга ст. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки. При продаже доли в праве общей долевой собственности необходимо в регистрирующий орган представить документы , подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных сособственников о намерении продать долю с указанием условий, на которых он продает ее см.

В качестве продавца могут выступать физические лица , юридические лица , а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования продажа имущества в порядке приватизации , п. Продавец должен обладать полной дееспособностью. Изъятия из этого правила подчиняются общим положениям о дееспособности малолетних, несовершеннолетних, недееспособных и граждан, ограниченных судом в дееспособности, содержащимся в статьях 26, 28 ГК РФ.

Покупателем по договору купли-продажи недвижимости могут быть любые дееспособные субъекты. Правовые последствия приобретения недвижимого имущества лицами, не достигшими 18 лет, недееспособными и гражданами, ограниченными в дееспособности, также регулируются нормами Общей части Гражданского кодекса статьи 26, 28, , , , ГК РФ. Юридические лица, обладающие специальной правоспособностью , вправе приобретать недвижимое имущество, если это не противоречит их уставным целям.

Форма договора купли-продажи недвижимости. К форме договора купли-продажи недвижимости предъявляются особые требования.

Элементы договора продажи недвижимости

При этом устанавливается, что из всех способов заключения договора в простой письменной форме, установленных ст. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность ст. В этом еще одна особенность договора. Кроме того, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации ст. А если предметом договора являются жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры, то кроме государственной регистрации перехода права на недвижимость требуется еще и регистрация договора п.

Напомним, в чем состоят отличия сделок, в которых регистрации подлежит только переход права, от сделок, в которых регистрации подлежат и переход права, и сама сделка. Во-первых, переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в любой сделке по передаче права собственности на недвижимость. Во-вторых, сделки, в которых регистрируется только переход права, считаются заключенными для сторон с момента их подписания.

С этого времени у сторон возникают взаимные права и обязанности по передаче недвижимости, по оплате и т. Однако, как указал Высший Арбитражный Суд РФ, до государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению. Только после государственной регистрации перехода права покупатель недвижимости становится ее собственником во всем том, что касается прав и обязанностей третьих лиц вправе распоряжаться недвижимостью. Что касается, сделок, подлежащих государственной регистрации, то они считаются заключенными с момента государственной регистрации сделки.

В-третьих, в сделках, в которых регистрируется только переход права, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для признания сделки незаключенной или недействительной. В отношении сделок, подлежащих государственной регистрации, установлено иное правило. Так, несоблюдение требования о государственной регистрации договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры влечет незаключенность данного договора, но не недействительность, поскольку в п.

В регистрирующий орган необходимо представить: Обязанности продавца по договору купли-продажи недвижимости. Продавец по договору купли-продажи недвижимости обязан: Обратиться в регистрирующий орган. В регистрирующий орган продавец должен обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права либо перехода права и договора.


Читайте также:

  • Выплата по сокращению штатов за второй месяц
  • Аренда земельного участка хабаровский район
  • Застройщик военная ипотека петербург
  • Ипотека под залог дома с земельным участком
  • Образец заявлений в прокуратуру по трудовому спору
  • Юридические услуги по земельным вопросам в спб